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    Je salue le grand professionnalisme de ces vendeurs qui créent...
  • Marolla&Wegel / 9 avril 2015:
    Incapable de juger de la qualité du bien acheté, je...
  • Poujades / 8 avril 2015:
    Vente realisee également dans d excellentes conditions.Des vendeurs qui se...

Assistance au Syndic Bénévole

Notre société a bien conscience et connaissance des problématiques des investisseurs liées à la gestion de petites et moyennes copropriétés, souvent gérées par un Syndic Bénévole.

C’est pourquoi nous avons réalisé une enquête afin de réfléchir et proposer un nouveau tyoe de gestion.

En effet, les charges de copropriété représentent souvent 15 à 20 % du loyer total encaissé, ce qui diminue mécaniquement la rentabilité desdits investissements.

Outres les frais primaires nécessaires au bon fonctionnement d’une copropriété (combustible, entretien, assurance, eau, etc.), les honoraires des Syndics professionnels et les frais annexes (vacations) représentent souvent, sur les copropriétés d’une quinzaine de lots, jusqu’à 50% du montant des charges.

Ce que CIPF propose est une alternative aux modèles classiques de gestion de copropriété, inscrite dans sa démarche plus globale de baisse des frais liés au patrimoine immobilier (Voir notre offre sur l’assistance à la vente).

Dans un premier temps, nous vous proposons nos tarifs, puis dans un second temps, nous publions notre enquête.

Nos Tarifs

Prestations Réccurentes

Reccurentes

 

Prestations Ponctuelles

Ponctuelles

 

 

Les syndics bénévoles, acteurs du segment des petites copropriétés

Les Chiffres nationaux [1]

Typologie de la Copropriété en France en 2006, effectif en milliers
Nombre de Copropriétés Nombre de Logements
Ensemble des logements en Copropriété 765 8 400
Logements en Copropriété < 20 lots 650 7 803
Marché exclusifs des syndics bénévoles 78 936

 

Clef de lecture : Il y a 7 803 000 logements en copropriété situés dans des copropriétés de moins de 20 lots.

Le premier enseignement du présent mémoire sera de relativiser l’absence des syndics professionnels des petites copropriétés, puisque plus de 85% d’entre elles sont gérées par ces derniers.

Néanmoins, c’est quasiment uniquement sur ce segment que de la croissance interne peut se faire en « primo-mandat », c’est-à-dire internaliser la gestion de l’immeuble sans avoir à aller le conquérir auprès d’un concurrent professionnel.

L’on parle donc d’un marché potentiel d’environ 935 000 logements, répartis entre 78 000 copropriétés. Ce sont ces chiffres qui correspondent à la gestion bénévole de copropriété en France.

Cette gestion bénévole peut sembler dérisoire avec un peu moins de 15% de parts de marché – pour comparaison, les professionnels de la transaction couvrent à  peine 50 % de leur marché – mais si l’on intègre à ces données la complexité juridique et technique de la profession de syndic, l’on peut penser qu’il est anormal qu’environ 78 000 syndics bénévoles exercent, en lieu et place de professionnels, des tâches où il faut au moins un bac+2 spécialisé dans les professions immobilières pour être employé dans un réseau national de syndic.

Ceci est signe qu’une anomalie pèse sur ce segment : les syndics professionnels n’ont pas encore trouvé la méthode afin de gérer l’exhaustivité de ces copropriétés.

Les causes sont multiples : prix/lot élevé pour les petites copropriétés, surcharge des portefeuilles des gestionnaires, crainte de travailler à perte.

Typologies : Enquête de terrain

Nous avons donc mené une enquête de terrain auprès de dix-neuf syndics bénévoles, dans le but de comprendre leurs problématiques, leurs points de vues, leurs motivations et d’essayer de dresser une typologie du syndic bénévole.

Ce dernier point nous semble important, puisqu’il permet d’identifier le cœur de cible du segment de la gestion bénévole de copropriété.

Cette étude a été menée auprès de sept syndics bénévoles sur la commune de Vierzon (18), trois sur celle d’Orléans (45), quatre sur la commune de Saint-Ouen (93), trois sur celle de Saint-Denis (93), un sur celle de L’Île-Saint-Denis et un sur celle de Paris (75) dans le 18ème arrondissement.

Les réponses à notre questionnaire permettent de dégager quelques éléments permettant de comprendre davantage le phénomène de la gestion bénévole.

De la gestion bénévole

Une situation parfois subie

Le premier point de cette enquête est que la gestion bénévole n’est pas systématiquement recherchée, ni même anticipée. Il existe deux situations majeures expliquant cet état de fait :

  • La copropriété est issue d’une propriété anciennement détenue généralement par le syndic bénévole qui est devenu syndic par la force des choses, afin de pouvoir réaliser la vente de son lot, et poursuit dans cette voie puisque le / les nouveaux copropriétaires sont habitués à la gestion bénévole et à régler les charges de copropriété en flux tendu sans intermédiaires, parfois en mépris des lois en vigueur régissant la copropriété par ignorance. L’activité est ici exercée par la contrainte, ces syndics bénévoles craignant que de passer à une gestion professionnelle ou assistée soit perçu par les nouveaux copropriétaires comme un coût a posteriori du prix d’achat de leur(s) ancien(s) lots, ces derniers ayant été attirés par des charges de copropriétés faibles.

Ce cas concerne cinq des dix-neuf syndics interrogés, soit 26%, (4/7 à Vierzon, 1/1 à l’Île-Saint-Denis). Aucun n’est adhérant à une ARC[3], bien que deux de ces copropriétés soient sujettes à des problématiques contraignantes (impayés, désordres structurels) !

  • Le syndic bénévole ne trouve pas de prestataires abordables chez les professionnels, et se dirige donc vers les ARC, quitte à ne pas être entièrement satisfait, ou assume l’entièreté des tâches à exécuter, là aussi parfois en mépris des lois en vigueur régissant la copropriété par ignorance.

Ce cas, qui peut être initial ou consécutif au scénario précédent, concerne trois des dix-neuf syndics bénévoles interrogés, soit 16% (2/7 à Vierzon, 1/3 à Saint-Denis).

La gestion bénévole « contrainte » représente donc huit des dix-neuf syndics bénévoles interrogé, soit 42%.

Une activité choisie et plaisante

Le second point de notre enquête est le paramètre « plaisir » à intégrer à l’activité de syndic bénévole. En effet, sept des dix-neuf syndics bénévoles interrogés, soit 37%, déclarent prendre plaisir à cette fonction, s’y intéressent et ont développé de réelles compétences de gestionnaire de copropriété. Parmi ces sept syndics bénévoles, cinq adhèrent à une ARC, pour faire face exactement aux même problématiques (impayés, désordres structurels) pour lesquelles les syndics bénévoles « contraints » agissent sans aide ni conseils, mais également par souci d’équités entre copropriétaires dans des copropriétés ou il n’y a aucun problème de gestion.

Nous pouvons donc avancer l’hypothèse que les syndics bénévoles adhérents aux ARC le sont par souci de compétence et d’équité, et non par recherche de substitution ou délégation.

Cette hypothèse est donc contre intuitive, puisque l’on pourrait penser que les syndics bénévoles contraints délèguent aux ARC, contrairement aux syndics bénévoles par choix qui se sentent capables et ont envie de gérer par eux-mêmes.

Une gestion « en dilettante »

Le troisième point de cette étude est l’absence réelle de gestion dans les copropriétés concernées, où il n’y a pas de suivi, où les copropriétaires aménagent les parties communes sans consultation aucune du syndicat des copropriétaires ou ne s’en occupent pas, où les Assemblées Générales ne sont pas tenues a minima une fois l’an.

Dans ces copropriétés, le syndic bénévole n’a de syndic que le titre, et chaque copropriétaire agit en propriétaire, en usant comme il l’entend de son bien (aménagements unilatéraux ou au contraire absence d’entretien).

Cet ensemble représente quatre des dix-neuf syndics bénévoles interrogés (21%), et est le plus hétérogène, car certaines copropriétés fonctionnent malgré tout, d’autres sont dans un état de vétusté et / ou de dysfonctionnement avancé.

Cette catégorie, a fortiori la sous-catégorie dysfonctionnant, intéressera les syndics professionnels car ces derniers pourront argumenter de leur valeur ajoutée apportée à la copropriété.

Du syndic bénévole

Depuis plusieurs décennies, l’accès aux études supérieures s’est très largement démocratisé tandis que les lois régissant la copropriété sont relativement stables depuis la fin des années 1960 (Loi du 10 juillet 1965 et Décret du 17 mars 1967).

Mais même si elles ont été révisées, et le sont encore actuellement (Loi ALUR), le niveau de complexification s’est décorrélé de l’augmentation des connaissances globales de la population, ce qui rend la gestion courante d’une copropriété aujourd’hui beaucoup plus aisée qu’à la publication de la loi de 1965.

Corrélativement à ce phénomène, il existe aujourd’hui une proportion plus élevée qu’au milieu des Trente Glorieuses de comptables, d’avocats, de juristes, d’hommes de loi en général, et même de cadres supérieurs, qui ont certaines des compétences requise pour gérer des copropriétés.

A fortiori, le nombre de retraité de ces profession augmente, venant ainsi grossir l’effectif de syndics bénévoles potentiels initiés aux problématiques de gestion.

Mais les retraités ne représentent pas la majorité des syndics bénévoles que nous avons interrogés.

En effet, le profil type du syndic bénévole, selon notre échantillon, est un homme d’un peu moins de 50 ans, cadre et occupant l’immeuble, avec un niveau de vie confortable, qui gère la copropriété depuis plus de 5 ans.

Typologie des syndics bénévoles
Quantité (sur 19) %
Sexe
    Homme 17 89%
    Femme 2 11%
Activité
    Salarié Cadre 11 58%
    Entrepreneur / Investisseur 6 32%
    Retraité 2 11%
Revenus Nets annuels
    > 15 K€ 1 5%
    < 15 K€ ; > 20 K€ 1 5%
    < 25 K€ ; > 30 K€ 3 16%
    < 30 K€ ; > 35 K€ 4 21%
    < 35 K€ ; > 40 K€ 5 26%
    < 40 K€ 3 16%
    NSPP[5] 2 11%
Ancienneté du mandat
    < 1 an 1 5%
    > 1 an ; < 3 ans 2 11%
    > 3 ans ; < 5 ans 4 21%
    > 5 ans ; < 8 ans 8 42%
    > 8 ans 4 21%
Nombre de lots
    < 3 1 5%
    > 3 ; < 5 1 5%
    > 5 ; < 8 2 11%
    > 8 ; < 12 9 47%
    > 12 6 32%
Activité professionnelle dans l’Immobilier
Oui 8 42%
Non 11 58%
Propriétaire occupant
Oui 10 53%
Non 9 47%

Synthèse

Typologie des syndics bénévoles
Quantité (sur 19) % Contrainte Choisie Dilettante
Sexe
    Homme 17 89% 8 5 4
    Femme 2 11% 0 2 0
Activité
    Salarié Cadre 11 58% 3 5 3
    Entrepreneur / Investisseur 6 32% 5 1 0
    Retraité 2 11% 0 1 1
Revenus Nets annuels
    > 15 K€ 1 5% 0 0 1
    < 15 K€ ; > 20 K€ 1 5% 0 1 0
    < 25 K€ ; > 30 K€ 3 16% 1 1 1
    < 30 K€ ; > 35 K€ 4 21% 1 1 2
    < 35 K€ ; > 40 K€ 5 26% 3 2 0
    < 40 K€ 3 16% 2 1 0
    NSPP 2 11% 1 1 0
Ancienneté du mandat
    < 1 an 1 5% 1 0 0
    > 1 an ; < 3 ans 2 11% 0 1 1
    > 3 ans ; < 5 ans 4 21% 3 1 0
    > 5 ans ; < 8 ans 8 42% 3 2 3
    > 8 ans 4 21% 1 3 0
Nombre de lots
    < 3 1 5% 0 0 1
    > 3 ; < 5 1 5% 1 0 0
    > 5 ; < 8 2 11% 1 0 1
    > 8 ; < 12 9 47% 4 3 2
    > 12 6 32% 2 4 0
Activité principale dans l’Immobilier
Oui 8 42% 5 1 2
Non 11 58% 3 6 2
Propriétaire occupant
Oui 10 53% 2 5 3
Non 9 47% 6 2 1

Clef de lecture : 9 des syndics bénévoles interrogés gèrent des copropriétés comprenant entre 8 et 12 lots. Parmi eux, 4 l’effectuent de manière contrainte, 3 l’ont choisi, et 2 le font en dilettante.

Ce tableau croisé nous permet donc d’aboutir aux constats suivants :

- Les femmes sont minoritaires, mais ont choisi cette fonction, toutefois l’item « sexe masculin » n’est pas discriminant pour le type de gestion,

- Les cadres sont majoritaires et ont choisi cette fonction, là où les entrepreneurs la subissent ; les retraités ne le font pas par contrainte,

- La gestion en dilettante est l’apanage des revenus les moins élevés mais les revenus ne sont pas discriminants  en ce qui concerne le type de gestion choisie / subie,

- La gestion voulue est corrélée à la durée du mandat, puisque plus le mandat est ancien, plus cette catégorie est représentée. En revanche, il n’y a pas de liens clairs entre l’ancienneté du mandat et les gestions contraintes ou dilettantes. Nous pouvons donc faire l’hypothèse que les copropriétés gérées de manières contraintes ou dilettantes le sont faute de candidats à la succession du syndic bénévole en place,

- De même, plus le nombre de lots augmente, plus la gestion est voulue, sans que le nombre de lots ne soit discriminant pour les deux autres types de gestion, hormis l’absence de dilettante dans les plus grandes copropriétés.

- La gestion est subie pour les syndics bénévoles ayant une activité principale dans l’immobilier, là où elle est voulue par des professions sans liens. Ceci recoupe le fait que les investisseurs se retrouvent « prisonniers » de la découpe de leurs biens immobiliers,

- Enfin, la gestion est plutôt choisie par les syndics eux-mêmes propriétaires occupants, et subie par les non-occupants, recoupant encore la problématique du propriétaire bailleur qui vend à la découpe.

Néanmoins, ces résultats doivent être extrapolés avec la plus grande prudence, puisque cette enquête comporte deux biais majeurs:

- Un échantillon trop restreint,

- Un « effet réseau », puisque nous avons contacté des syndics bénévoles de notre entourage, puis d’autres avec lesquels ces derniers nous ont mis en contact. Cet « effet réseau » présente le risque de ne rencontrer qu’un certain type de syndics bénévoles, ou du moins de les sur représenter.

Typologie des petites copropriétés

Les petites copropriétés constituent un ensemble indiscutablement hétérogène.

En effet, un immeuble haussmannien en plein cœur du très huppé VIIIème arrondissement de  Paris et une vieille maison, dans une petite ville, découpée en lots peuvent constituer chacun une petite copropriété de moins de 10 lots.

Malgré tout, leurs points communs fondamentaux les réunissent au-delà de leurs différences flagrantes, mais non discriminantes.

Ces deux immeubles n’en constituent donc pas moins deux contenants de logements, et les contenants n’étant pas des logements sont des parties communes à tous les copropriétaires, qui doivent être gérées et entretenues selon la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

La typologie des petites copropriétés, et, a fortiori, de l’ensemble des copropriétés, n’est donc pas discriminante pour le cadre légal.

Là où la typologie discrimine, c’est au sujet de la gestion.

En effet, et l’analogie s’y prête, certaines petites copropriétés vont être de petits Etats collectivistes où chaque copropriétaire sera tenu de participer aux frais, sans corrélation directe avec le service fourni.

Par exemple, un copropriétaire qui ne bénéficie pas de l’entretien de l’immeuble ou de son gardiennage, si réalisé dans un autre bâtiment de la copropriété, paiera malgré tout une quote-part des charges y afférents ; l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 l’impose.

De même, un couple avec deux enfants dans un deux pièces consommera beaucoup plus d’eau qu’un couple sans enfants. Là aussi, avec une fourniture collective de l’eau sans compteurs divisionnaires, l’un paiera une partie de la consommation de l’autre en plus de la sienne.

A l’inverse, d’autre petites copropriétés fonctionneront tels des Etat libéraux minarchistes : le syndicat des copropriétaires (le Peuple) ne laisse à la charge de la copropriété (l’Etat) que peu de prérogatives, que l’on peut qualifier de régaliennes si l’on poursuit l’analogie, à savoir la sécurité via l’éclairage public (électricité + fournitures des parties communes), l’entretien structurel du bâtiment et son assurance multi-risques. Tout le reste sera à l’initiative des copropriétaires en leurs parties privatives, ou chacun négociera ses contrats de fluides indépendamment des autres, ou en s’associant, mais hors du cadre de la copropriété.

Pour synthétiser, le degré de transfert de compétences d’un copropriétaire à la copropriété fluctue selon la structure même du bâtiment (ex : chauffage central ou non) et selon la volonté du syndicat des copropriétaires (ex : pose de sous compteurs).

Le fait qu’il y ait des caves et / ou des parkings doit également être pris en compte. La pratique veut que les honoraires de syndic soient calculés au « prix par lot principal d’habitation ». Cela signifie donc que c’est l’inflation du nombre de copropriétaires qui coûte, plus que les équipements à gérer. C’est en parti vrai (nous aborderons ce thème plus loin dans ce mémoire).

Mais la présence de caves augmente la possibilité de sinistres (inondation, vandalisme, vol) et de conflits (parties communes des caves encombrées, utilisation de la cave du voisin). Il en va de même pour les parkings.

Une copropriété de cinq lots d’habitation ne demandera pas la même quantité de travail selon qu’elle ait un ascenseur, une chaufferie centrale et cinq caves ou qu’elle ne dispose que de ces cinq lots d’habitations.

Le premier exemple est typique d’immeubles parisiens, le second de maisons bourgeoises de petites villes de province divisées. Les deux sont des copropriétés avec uniquement cinq lots principaux d’habitation, mais ne nécessitent pas la même charge de travail.

De même, la présence de plusieurs bâtiments n’est pas l’apanage des grandes copropriétés, puisqu’il existe des « bâtiments rue » de cinq lots, et des « bâtiments cours » en comptant autant. L’on peut même rajouter les un ou deux lots « anciens ateliers sur cours », petites maisons. Avec l’exemple ci-dessus, nous avons donc une copropriété de douze lots avec un minimum de cinq clefs de répartition de charges (quatre clefs bâtiments + clef de charges communes générales). Certaines copropriétés de soixante lots ne comptent pas plus de bâtiments.

Il apparaît donc que les petites copropriétés ne sont pas sui generis[6], mais présentent autant de diversité que l’ensemble des copropriétés.

L’on peut donc constater que les petites copropriétés sont comme les autres, la quantité de lots en moins.

Il apparaît également que la gestion d’une copropriété est un exercice qui va plus différer selon ses équipements et sa composition que sa situation géographique.

Il n’est pas pertinent de créer une offre « spéciale petites copropriétés » basée sur leur typologie, car cela ne correspond à aucune réalité du marché.

Il convient de préciser que la loi ALUR, via son projet de répertorier l’ensemble des copropriétés en France au plus tard au 31 Janvier 2018 au sein d’un registre d’immatriculation des copropriétés[7] permettra d’accéder à des statistiques plus fines et plus fiables, et donc à un outil puissant afin de réaliser des études de marché cohérentes sur les copropriétés, y compris celles gérées de manière bénévole.

[1] Sources :

- Observatoire National 2012 Charges de Copropriétés

- ANIL – Habitat Actualité 2001

[3] Association des Responsables de Copropriété, regroupées au sein de l’UNARC, Union Nationale des Associations des Responsables de Copropriété.

[5] Ne Se Prononce Pas : refus de répondre.

[6] Propres à elles-mêmes, sans autre exemple existant. A titre d’exemple, l’Union Européenne est une organisation sui generis, unique en son genre.

[7] L’article 52 de la loi n°2014 – 366 du 24 Mars 2014, dite Loi ALUR, vient créer l’article L711-4 du code de la construction et de l’habitation définissant les modalités d’immatriculation des copropriétés en fonction de leur nombre de lots (avant le 31/12/2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, avant le 31/12/2017 pour celles de plus de 50 lots, et avant le 31/12/2018 pour les autres.

L’innovation de CPF consiste à assister le Syndic bénévole dans sa gestion, ce qui permet de réduire significativement les charges de copropriété. Il est alors possible de choisir un ou plusieurs services (Préparation d’Assemblée Générale, Assistance à la tenue d’une Assemblée Générale, Comptabilité, Appels de Fonds, Suivi de Sinistres, Suivi de Travaux, etc.), facturés “à la carte”.

Dans ce modèle de gestion, CIPF n’est pas le Syndic, mais apporte son expertise et son aide au Syndic de la copropriété.

Par souci de proximité géographique, indispensable à une gestion de patrimoine efficiente, nous ne proposons ces services qu’à Paris, sa première couronne et à Vierzon et ses alentours.

Nous sommes disponibles via ce formulaire de contact afin de répondre à toute question ou de vous proposer un devis.

 

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