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  • Thomas / 14 janvier 2016:
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  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
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Les assurances de l’Investissement Locatif

L’univers de l’investissement immobilier locatif est empli de risque, qui participent à justifier la rentabilité tirée de l’activité. Ces risques sont de deux types : immobiliers et locatif, et ont chacun leur assurance pour diminuer ou annuler ledit risque.

Le risque immobilier

Il s’agit du plus couvert, avec le plus d’assurances qui se croisent. Le risque immobilier est constitué de la probabilité de dégradation du logement du fait du propriétaire, du locataire ou de n’importe quel tiers.

L’Assurance Multirisque Immeuble

C’est l’assurance de la copropriété, si bien évidemment l’appartement consiédéré est en copropriété.

Cette assurance est très souvent sollicitée, car au delà d’assurer tout risque sur les parties communes (conséquence d’une colonne d’eau qui éclate, dégâts suite à une infiltration poar toiture, etc.) elle peut intervenir pour des sinistres privatifs s’il dépassent le plafond de la convention CIDRE dans le cadre d’un dégât des eaux.

Plafonds de la Convention CIDRE :
– 1 600 € HT de dégâts matériels
– 800 € HT de dégâts immatériels.
Sous ces plafonds, l’Assurance Habitation est compétente, au delà, le dossier sera traité par l’Assurance Multirisque Immeuble.

Il est important de rappeler un droit méconnu : la copropriété est son propre assureur pour les montant en deça de la franchise. Cela signifie que pour un dégât évalué à 1 500 € avec une franchise de 1 800 €, c’est à l’ensemble des copropriétaire de participer.

De même, l’on ne peut imputer une franchise d’assurance multirisque immeuble à un seul copropriétaire, même responsable du sinistre, car le contrat est passé entre l’assureur et la copropriété, et non entre l’assureur et chaque copropriétaire.

Il est à noter qu’en cas de sinistre durant le préavis donné par le locataire, l’Assurance Multirisque Immeuble se substituera à l’Assurance Habitation.

L’assurance multirisque immeuble est à contacter, par l’intermédiaire su syndic, une fois que l’assurance du logement se déclare incompétente sur le sinistre en question.

Ces assurance sont relativement chères, étant très régulièrement mises à contribution. De plus, la sinistralité de l’immeuble est un élément primordial pour déterminer son prix. A titre purement informatif, l’ordre de grandeur de l’Assurance Multirisque Immeuble est d’environ 15/20 € par lot de copropriété par an, mais cela fluctuera énormément entre les garanties offertes, la franchise, la sinistralité, la compagnie, les prestations de l’immeuble, le type de toiture, l’âge de l’immeuble, sa superficie, etc.).

Le prix de cette assurance est compris dans les charges de copropriété.

L’Assurance Habitation

Elle est une obligation pour le locataire, et constitue un motif de rupture de bail si le locataire n’assure pas le logement mis en location.

C’est l’assurance qui interviendra si le plafond de la convention CIDRE n’est pas dépassé en cas de dégât des eaux, mais qui interviendra également pour les sinistres privatifs, qui ne se situent qu’à l’intérieur du logement, sans causes externe.

En cas de cause externe, l’Assurance Multirisque Immeuble ou l’Assurance Habitation du responsable sera mise en cause.

Depuis Février 2014 et la loi ALUR, le propriétaire peut assurer le logement en lieu et place du locataire, si ce dernier est défaillant. Le propriétaire est alors fondé à répercuter le coût de l’assurance par douzième sur chaque loyer (pour une prime de 120 € annuels, le propriétaire peut rajouter 10€ mensuels si et seulement si le locataire n’est pas assuré).

L’Assurance Propriétaire Non Occupant

Assurance facultative, à la charge du propriétaire bailleur. Elle est souvent abrégée en PNO.

Ses garanties recoupants quasi systématiquement celles de l’Assurance Habitation, elle n’est à envisager qu’en cas de vacance locative.

La PNO n’intervenant que rarement, ses primes sont faibles, autour de la centaine d’euros annuels.

Le risque locatif

Il s’agit du risque de loyer impayé. Il se réduit ou s’annule par l’Assurance Loyer Impayé, ou la Garantie Loyer Impayée.

La différence en Assurance et Garantie tient en l’origine des fonds de l’organisme qui indemnisera. S’il s’agit d’une compagnie d’assurance, c’est bien entendu une Assurance, mais s’il s’agit d’un service facturé ou offert par une agence immobilière, il peut s’agir d’une Garantie. S’il s’agit d’une Garantie, cela signifie que l’agence immobilière indemnisera l’impayé sur fonds propre, directement au propriétaire lésé.

Ces Assurance / Garantie sont très utiles en cas d’impayés, puisqu’elle permettent de continuer à percevoir les revenus, mais prennent également en charge tout ou partie de la procédure d’expulsion du locataire mauvais payeur.

Le taux d’impayés en France oscillant autour de 2% en 2015, le coût d’une telle assurance est estimé à environ 3 ou 4 % du loyer à assurer.

Pour aller plus loin : Convention CIDRE et CID COP sur le site de la FFSA

 

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  • Thomas / 14 janvier 2016:
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