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  • Thomas / 14 janvier 2016:
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  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
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    Je salue le grand professionnalisme de ces vendeurs qui créent...
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  • Poujades / 8 avril 2015:
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Les différentes garanties d’un emprunt immobilier

Le principe de l’emprunt étant de contracter une dette en contrepartie d’un capital immédiat à rembourser à une échéance convenue à l’avance, additioné d’intérêts, il convient que l’organisme préteur (très souvent la banque) se prémunisse contre le risque de non remboursement de tout ou partie de sa créance.

Garantie de flux – Garantie de stock

Outre l’étude initiale du dossier de l’emprunteur (quantité et qualité des revenus, autres dépenses réccurentes, nature du projet nécessitant l’endettement) qui permet une garantie de flux, le prêteur exigera, dans le cadre d’un emprunt immobilier, une garantie de stock.

Une garantie de flux

La garantie de flux consiste à calculer que le ratio flux d’endettement / flux de revenus soit inférieur à 0,33. L’on retrouve donc ici les 33% d’endettement maximum que les banques accordent. Il convient de rappeler que cette borne de 33% d’endettement est un seuil fixé par les banques, non par le législateur.

Exemple : 750 € d’endettement (loyer, emprunt) / 2 100 € de revenu = 0,36. Les banques, selon la nature du projet et le reste à vivre peuvent accepter un endettement légèrement supérieur à 0,33.

Deux garanties de stock

La garantie de stock est la sécurité exigée par le préteur en cas de rupture de la garantie de flux.

Il peut s’agir de la contrepartie du capital initial emprunté, c’est à dire le bien immobilier en lui même grévé d’une sécurité en faveur du préteur, soit d’un cautionnement mutuel ou étatique.

Les garanties réelles

L’hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers (PPD) sont similaires dans leur fonctionnement, c’est la qualité du bien en acquisition qui va déterminer le choix de l’un ou l’autre:

- Le privilège de prêteur de deniers fonctionne avec un bien immobilier déjà existant. Il est donc exclu de cautionner un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – Achat sur plan) avec un PPD.

- L’hypothèque est valable pour tout type de biens, et est plus coûteuse que le privilège de prêteurs de deniers. C’est pourquoi cette dernière est utilisée en VEFA, mais également pour garantir un autre prêt (Hypothèque de la résidence secondaire pour garantir un investissement locatif par exemple).

La garantie réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) va de paire, en cas de revente avant le terme de l’emprunt immobilier, avec la main levée.

Cette dernière, génératrice de nouveaux frais, consiste en un accord du débiteur de supprimer la garantie réelle en contrepartie du remboursement de tout ou partie du capital restant dû.

En cas d’impayé, le prêteur a le droit de demander la saisie du bien, et sa vente aux adjudications à son bénéfice. Le reliquat, s’il existe, est reversé à l’emprunteur défaillant.

Les garanties de caution

L’alternative à la garantie réelle est la garantie cautionnaire. Il s’agit d’un fonctionnement analogue à une assurance : une somme est versée mensuellement à l’organisme de cautionnement (somme inclue dans les mensualités du prêt, donc dans le TAEG) ventilée en un capital risque, récupérable en fin de prêt en cas d’absence d’incident de paiement, et en une prime de risque, rémunération de la société de cautionnement, qui lui reste acquise quelque soit les incidents de paiement ou leur absence.

Le cautionnement étatique est similaire, mais réservé aux fonctionnaires et certains assimilés, à des tarifs préférentiels en contrepartie de la sécurité de l’emploi offerte dans la fonction publique.

Coût d’une garantie

Le prêteur fait payer à l’emprunteur le coût de la garantie dans les mensualités de l’emprunt.

Ce coût est noyé dans les frais de notaires pour les garanties réelles, et directement dans les mensualités pour le cautionnement. Le montant de la garantie est néanmoins souvent demandé en apport en contrepartie d’un capital emprunté plus faible.

Seuls un notaire et / ou un banquier chiffrera précisément le coût de la garantie de stock. Néanmoins, une approche est tout à fait calculable en prenant en compte que le coût d’une garantie est proportionnel au prix d’achat du bien immobilier, et que le pourcentage de ce coût est inversement proportionnel au prix d’achat.

Prêt

 

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  • Thomas / 14 janvier 2016:
    des vendeurs très professionnels et agréables!Sans compter sur une vente...
  • Benhamou / 13 avril 2015:
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  • Bisson / 13 avril 2015:
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