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  • Thomas / 14 janvier 2016:
    des vendeurs très professionnels et agréables!Sans compter sur une vente...
  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
  • Bisson / 13 avril 2015:
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    Incapable de juger de la qualité du bien acheté, je...
  • Poujades / 8 avril 2015:
    Vente realisee également dans d excellentes conditions.Des vendeurs qui se...

De l’Investissement Locatif

L’investissement locatif est une pratique qui s’exerce sous différentes formes. Cela peut être le fait d’un individu, d’un couple, d’un groupe d’individus au sein d’une indivision ou d’une SCI. L’investissement locatif peut être réalisé dans le cadre d’un programme public, type Scellier, Borloo, de Robien, Duflot, Pinel…, dans quel cas la défiscalisation est soumise à condition (logements neufs, plafonnement des loyers durant une période prédéfinie, etc.). Il peut au contraire résulter d’une initiative privée, libre de toute contrainte de planification. Mais au fait, pourquoi l’investissement  locatif? Il est légitime de se poser cette question quand plusieurs milliers d’euros, du temps, des démarches administratives et beaucoup d’énergie sont en jeu.

Tout d’abord, nous allons voir quels sont les intérêts d’acheter un bien vendu avec locataire, puis nous expliquerons quels sont les risques inhérents à cette pratique économique avant d’essayer de comprendre comment une rentabilité peut être un indicateur.

Les avantages de l’investissement locatif

- Fiscaux :     Investir dans un logement pour en retirer des revenus locatifs peut permettre de payer moins d’impôts. Les mécanismes impliqués concernent le retrait du montant imposable annuels de plusieurs frais et coûts, tels que les intérêts et l’assurance de l’emprunt afin d’acheter le bien immobilier, le coût de l’assurance propriétaire non occupant, les frais de rénovations/travaux à réaliser dans votre investissement, etc. De plus, si la balance recettes (perception des loyers) / coûts est défavorable, un déficit foncier apparaît. Ce déficit est rapportable durant 5 ans sur votre déclaration d’impôts. Il est donc possible de financer en partie son acquisition avec de l’argent que l’on aurait versé à l’Etat au titre de l’impôt sur le revenu.

- Patrimoniaux :     Réaliser un investissement locatif permet la constitution ou l’augmentation d’un patrimoine immobilier, puisqu’en plus de la perception du loyer qui peut rembourser un emprunt éventuel, l’on devient propriétaire d’un bien immobilier, qui pourra appartenir un jour à votre descendance.

- Economiques :     La perception des loyers augmente mécaniquement les revenus de l’investisseurs. Que ce soit à très court terme si l’investissement a été acquis comptant, ou à plus long terme, si les loyers ne compensent pas totalement les mensualités de l’emprunt. En outre, un bien immobilier peut voir sa valeur vénale s’accroître (l’on parle d’augmentation en capital, à l’instar d’une action côtée en bourse, et à la différence d’un Livret A). Il est donc possible d’arbitrer en optant pour la revente du bien si le cumul percéption des loyers + accroissement de la valeur vénale devient intéressant par rapport aux prix d’acquisition et aux charges liées à l’investissement. Attention toutetefois à l’imposition sur la plus value qui vient biaiser ce calcul.

Finalement, réaliser un investissement locatif par le biais d’un emprunt permet d’utiliser une partie des ressources qui auraient été dues à l’Etat au titre de l’impôt sur le revenu pour soit même, son ménage et sa descendance. C’est également un bon moyen d’augmenter ses ressources tout en créant ou constituant un patrimoine.

Mais l’investissement locatif comporte également des risques

Un des plus connus (et certainement le plus fréquent) est la vacance de locataire. Dans ce cas, bien évidemment, aucun loyer n’est perçu, et les mensualités de l’emprunt, les cas échéant, doivent être assumées à 100% par l’investisseur.

En ce qui concerne la crainte des loyers impayés, des protections existent avec les garanties loyers impayés, même si ces dernières ont leur limites , notamment concernant la durée d’indemnisation. Ces garanties loyers impayés feront prochainement l’objet d’un article de notre rédaction.  Le coût de cette assurance est néanmoins défiscalisable.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue que votre bien est doublement assuré : par le propriétaire bailleur via une assurance propriétaire non-occupant, mais également par le locataire et son assurance habitation obligatoire. Le locataire se doit de présenter une assurance habitation en cours de validité au propriétaire du logement.

La rentabilité locative comme indicateur risques/profits

     L’investissement locatif fait partie intégrante du système économique, et plus particulièrement d’investissement au sein d’une économie de marché. C’est pour cela, en partie seulement, que la rentabilité varie parfois du simple au triple : il est plus simple d’éviter les vacances de locataire et de récupérer son bien immobilier en cas d’impayé lorsque l’on loue une place de parking à Paris qu’un triplex d’architecte dans une petite commune sans atout économique. C’est pourquoi une rentabilité de 5% est tout à fait acceptable pour le premier, alors qu’elle serait insuffisante pour compenser les risques encourus dans le second exemple. La rentabilité n’est déterminée qu’en partie, comme dit plus haut, par ce raisonnement. L’autre composante majeure est le prix de l’immobilier dans le secteur prospecté, tant à la transaction qu’à la location, déterminé par l’offre et la demande locale. Ces deux composantes expliquent pourquoi certains biens (parking, logement, commerce…) dans certaines villes sont plus intéressants d’un point de vue rentabilité. Mais ceci reste totalement subjectif, car chaque investisseur à une attraction ou une répulsion au risque qui lui est propre.

 

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  • Thomas / 14 janvier 2016:
    des vendeurs très professionnels et agréables!Sans compter sur une vente...
  • Benhamou / 13 avril 2015:
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