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  • Benhamou / 13 avril 2015:
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  • Bisson / 13 avril 2015:
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De la Taxe Foncière

La taxe foncière est une des quatre taxes dites locales. Son assiette est la valeur locative cadastrale, déterminée par l’Etat. Le montant dû est un pourcentage de cette valeur locative cadastrale, qui varie donc selon la commune, l’intercommunalité, le département et la région, ces quatre strates d’administration étant collectrices de ladite taxe foncière.

De l’impact sur la rentabilité

Du montant de la taxe

La taxe foncière est une charge, puisque c’est de l’argent dont il faut se séparer en contrepartie de la possession d’un bien immobilier. A ce titre, il est obligatoire, afin de bien comprendre l’exhaustivité d’un investissement locatif, d’intégrer cette dépense, et de l’impacter sur la rentabilité.

L’exemple suivant est intuitif :

Cas n°1 : Loyer annuel hors-charges : 4 000 €, Taxe Foncière : 350 €, Prix d’achat : 45 000 €, rentabilité = [(4 000 – 350) / 45 000] x 100 = 8,11 %

Cas n°2 : Loyer annuel hors-charges : 4 000 €, Taxe Foncière : 500 €, Prix d’achat : 45 000 €, rentabilité = [(4 000 – 500) / 45 000] x 100 = 7,78 %.

L’essentiel à retenir est que malgré le montant apparemment faible de la taxe foncière en comparaison du prix d’achat, des frais de notaires ou même des loyers annuels, cette dernière impacte la rentabilité d’un investissement en quantité non négligeable.

De la vacance locative

Il est possible de demander un dégrèvement sur la taxe foncière en cas de vacances, sous le triple cumul des conditions suivantes :

- que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable ;

- qu’elle ait une durée minimale de trois mois ;

- et qu’elle concerne la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible d’exploitation ou de location séparée.

Ces conditions étant complexes à réunir (le fisc pourra reprocher que la vacance est liée à un loyer demandé non cohérent avec le marché local, que le l’appartement nécessite une réfection, etc.), il faut donc intégrer qu’une rentabilité élevée couplée à une taxe foncière elle-même élevée comporte un risque de flux de trésorerie négatif en cas de vacance (absence de rentrée de loyer, sortie de la taxe foncière).

De la récupérabilité

La taxe foncière est composée de deux éléments (la taxe foncière à proprement parler et la Taxe d’Enlèvement sur les Ordures Ménagères (TEOM)) dont l’un, la TEOM, est récupérable auprès du locataire.

En moyenne, la TEOM représente entre 15 et 20 % du montant total de la taxe foncière. Pour une taxe foncière à 500 €, il peut donc y avoir 100 € de TEOM, récupérables. La récupérabilité peut se faire de trois manières :

  • Mensuellement, en divisant par 12 le montant de la TEOM de la dernière taxe foncière en date,
  • Annuellement, au moment de la réception,
  • En une fois, au départ du locataire, les montants cumulés des TEOM peuvent être déduits du dépôt de garantie

De l’assiette et du taux

L’ effets pervers de cette double entrée assiette / taux est qu’il permet aux édiles locales d’affirmer (à juste titre) que la commune réduit la pression fiscale en abaissant le taux de la taxe foncière, pendant qu’en parallèle l’assiette (donc la valeur locative cadastrale) croît.

L’exemple suivant est parlant :

n-1 = taux : 30 %, Valeur locative cadastrale : 2 500 €, Imposition = 2 500 € x 30 % =750 €

n = taux : 29 %, Valeur locative cadastrale : 2 600 €, Imposition = 2 600 € x 29 % = 754 €.

La conséquence est que la valeur locative cadastrale augmente de 4% (rappelons le mouvement national de hausse de la taxe foncière entre 2009 et 2014 concrétisant une hausse moyenne de 25%) et que la commune peut communiquer sur un abaissement de la fiscalité (- 3,3 % de taux d’imposition). Ce que l’on ne voit pas au premier abord, mais qui n’en reste pas moins réel, est une augmentation de 0,53 % du montant de la taxe foncière.

Pour conclure

La taxe foncière est un des éléments à ne surtout pas oublier d’intégrer dans le calcul de rentabilité d’un investissement locatif. De même la ration TEOM / Taxe Foncière est pertinent à analyser, puisque plus il est élevé, plus la répercussion de l’impôt foncier sur le locataire est importante.

Enfin, le montant absolu de la taxe foncière est également à apprécier, car en cas de vacance locative, cette charge sera supportée intégralement par le propriétaire bailleur.

Source : BOFIP

 

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  • Thomas / 14 janvier 2016:
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