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  • Thomas / 14 janvier 2016:
    des vendeurs très professionnels et agréables!Sans compter sur une vente...
  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
  • Bisson / 13 avril 2015:
    Je salue le grand professionnalisme de ces vendeurs qui créent...
  • Marolla&Wegel / 9 avril 2015:
    Incapable de juger de la qualité du bien acheté, je...
  • Poujades / 8 avril 2015:
    Vente realisee également dans d excellentes conditions.Des vendeurs qui se...

De la Durée de l’Emprunt

L’investissement Locatif est intimement lié à l’emprunt bancaire. Outre le taux, qui est bien entendu un élément fondamental dans tout prêt immobilier, la problématique de la durée de l’emprunt est au moins aussi importante.

Situation initiale par l’exemple

Un investisseur vient de solder son emprunt et arrive à épargner de son activité de propriétaire bailleur 100 € par mois. Une fois charges et taxes foncières ôtées, il reste généralement 10 mois de loyers, soit 1 000 €

Prélèvements sociaux : 12,1% = 121€
Déduction de la CSG (5,8%) = – 7,02€
Impôts sur le revenu (estimation): 15% = 150€

Net après impôts = 1 000 € – (121€ – 7,02€ + 150 €) = 736,02 €

Soit 263,98 € versés au fisc. Taux d’imposition = 26,4 %

Sur 10 ans = 2 639,80€
Sur 20 ans = 5 279,60 €

Cet exemple, se voulant simple, omet le fait que ses revenus augmentent, et que, par conséquent, son taux imposition également. Ceci est un exemple destiné à chiffrer le coût fiscal.

Premier atout de l’Investisseur, la levée de fond (le crédit est financé par les revenus locatifs)

Notre investisseur va chercher à défiscaliser via un nouvel endettement.

Une durée moyenne médiocre

En premier lieu, il envisage un endettement moyen terme :

- Pour 1 000 € de revenus supplémentaire nets annuels avec emprunt de 15 000 € (rentabilité de 8%) sur 10 ans à 3,2%

Mensualité : 145 €, coût en intérêts : 2 381 €. Intérêts de la première année : 432 €.

Montant imposable n+1= 2 000 – 432 = 1 568 € à 26,4% = 414 €.
Au lieu de payer 263,98 € d’impôts s’il n’avait rien acheté, il accroit sa fiscalité à 414 € soit 149,98 € d’impôts supplémentaires

Reste à vivre = 200 – 145 = 55 €

Bilan : Cet investisseur a diminué ses revenus de 50 % tout en augmentant son imposition de près de 57 %.
Mais en absolu, cela donne 55 € de moins par mois, donc 660 € de moins par ans. Retranchons le supplément d’impôts de 149,98 € : notre investisseur perd Net 809,98 € dans l’opération la première année, tout en ayant ajouté un bien immobilier dans son patrimoine.

L’ investisseur ne voit pas l’intérêt de gagner moins pour payer plus d’impôts.

La performance contre intuitive du long terme

En second lieu, il s’intéresse à l’endettement long terme :

- Pour 1 000 € de revenus supplémentaires nets annuels avec emprunt de 15 000 € (rentabilité de 8%) sur 20 ans à 3,6%

Mensualité : 83 €, coût en intérêts : 4965 €. Intérêts de la première année : 442 €

Montant imposable n+1= 2 000 – 442 = 1 558 € à 26,4% = 411,30 €.
Au lieu de payer 263,98 € s’il n’avait rien acheté, il paie 411,30 € d’impôts, soit 147,33 € d’impôts supplémentaires

Reste à vivre = 200 – 83 = 117 €

Bilan

Notre investisseur a augmenté ses revenus de 17 % tout en augmentant son imposition de près de 56 %.
Mais en absolu, cela donne 17 € supplémentaires par mois, donc 204 € de plus par ans. Retranchons le supplément d’impôts de 147,33 € :Notre Investisseur a un gain net de 56,67 € dans l’opération la première année, tout en ayant ajouté une ligne à son patrimoine immobilier.

Synthèse de la première année :

- Ni achat ni emprunt : 263,98 € d’impôts et stagnation du patrimoine

- Achat sur 10 ans : + 150 € d’impôts et augmentation du patrimoine

- Achat sur 20 ans : – 57 € d’impôts et augmentation du patrimoine

Avantage net de 20 ans sur 10 ans durant les 3 premières années (à quelques dizaines d’€ près):

2 600 €s

Bonus

L’effet de levier est la seconde étape d’optimisation. Comme le reste à vivre a augmenté, et que le taux d’endettement est bas, l’investisseur recommence une opération similaire, d’autant plus qu’il a davantage de cash disponible pour un éventuel apport. Il convertit ainsi ses impôts en patrimoine, et investit encore et encore sur le long terme pour continuer à en payer moins. Comme notre investisseur a de plus en plus de biens, il peux même les hypothéquer pour continuer à emprunter.

Limite

Ce raisonnement est efficace, mais la limite principale à l’achat par endettement est la prime de risque que paie l’acquéreur au vendeur.

En effet, il est plus risqué pour un vendeur de vendre avec une condition suspensive d’obtention d’un crédit par l’acquéreur, car ce dernier peut se voir refuser l’emprunt par la banque; le vendeur perdant alors plusieurs semaines voir mois dans sa vente. C’est pourquoi l’achat sans conditions suspensives, notamment d’obtention de prêt, permet de faire baisser le prix de vente.

La configuration idéale est donc d’acheter à crédit, sans condition suspensive dans le compromis de vente ! Cela nécessite d’avoir la somme en lisuidités afin de palier à tout refus de prêt.

 

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  • Thomas / 14 janvier 2016:
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