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  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
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Comment évaluer un bien immobilier ?

L’évaluation est un thème central dans la pratique de l’immobilier, et a fortiori, dans la pratique de l’investissement immobilier locatif. Cependant, selon le type de bien, sa localisation ou encore l’utilisation de l’évaluation, la méthode utilisée différera, les résultats également. Donc, comment procéder à une évaluation correcte d’un bien immobilier? Nous traiterons ce sujet à travers les 3 méthodes majeures qui font référence pour un produit d’investissement immobilier

La méthode d’évaluation dite de comparaison

C’est incontestablement la plus commune, la plus pratiquée tant par les agences immobilières que les particuliers. Elle est cohérente lorsque le bien n’est pas atypique, situé dans un marché liquide.

Ex : cette méthode est pertinente pour un 2 pièces à Paris, et ne l’est pas pour une cave à Vierzon

Elle consiste tout simplement à analyser le marché local, à y identifier des biens vendus récemment similaires à celui dont on dispose ou que l’on souhaite acquérir. Il convient néanmoins de pondérer les résultats de l’analyse de marché avec les atouts et inconvénients du bien, en appliquant par exemple la méthode de la régression hédonique, dans une proportion qui ne dépassera généralement pas 10/15 % du prix du marché local. Si le bien dépasse cette fourchette, c’est qu’il est atypique, et la méthode d’évaluation par comparaison ne s’applique pas. Cela peut être le cas de certains appartements particulièrement délabrés, mal exposés en étages peu recherchés, ou à l’inverse, un bien suréquipé et en excellent état dans un quartier peu valorisé.

Une source d’information pertinente sont les bases de données notariales (BIEN – PERVAL), mais le baromètre de SeLoger.com peut également être consulté dans un marché liquide. Attention à la comparaison avec des annonces toujours en vente : le seul renseignement qu’elles fournissent est le prix auquel souhaite vendre le propriétaire. Il est très fréquent que le premier prix soit hors marché car biaisé de subjectivité. Regarder les biens vendus permet de connaitre la réalité du marché, car il y a eu transaction.

La méthode d’évaluation dite de discounted cash flow

C’est l’une des deux méthodes, elles même très proches, d’évaluation dédiées à l’investissement locatif. Son principe est simple : l’on considère le bien immobilier comme un produit financier.

Exemple :


VAN - Discounted Cash Flow

Dans cet exemple, l’on considère un appartement situé dans une zone de rentabilité à 6%, fréquente dans les grandes agglomérations, avec un loyer hors charges de 9 060 € pour la première année, des charges payées par le propriétaire, assurance, taxe foncière, etc. L’on intègre la formation brute de capital fixe, c’est à dire le capital que l’on rembourse progressivement à la banque s’il y a eu emprunt.

L’on additionne enfin le cash flow actualisé de chaque année de projection d’emprunt (ici 15 ans), et l’on obtient le prix de mise en vente ou d’achat selon la position de l’analyste du bien. Cette méthode, a priori complexe, permet de prendre en compte des éléments généralement exclus lors d’une évaluation tels que l’inflation, la FBCF ou l’augmentation de la taxe foncière

Dans notre exemple, le prix d’achat de ce bien devrait être autour de 112 000 €, soit une rentabilité de 7,60 % lors de la première année -> ((9060 – 540) / 112 000) x100

Cette « surcôte » de 1,60 % étant censée compensée l’augmentation probable de plusieurs charges.

L’investisseur soucieux de l’impact fiscal pourra intégrer à ces calculs sa tranche marginale d’imposition ainsi que les prélèvements sociaux.

La méthode d’évaluation dite de capitalisation des revenus

Très proche de la précédente, mais plus simple. Elle met de côté les projections d’inflation et de déflation, et est représentée par la formule suivante:

1 an de loyers nets / taux de rentabilité local (exprimé en valeur décimale -> 6% = 0,06)

Dans l’exemple précédent, 1 an de loyers nets correspondaient à 8 520 € dans une zone de rentabilité autour des 6%. L’évaluation par la capitalisation des revenus indique donc :

8 520 / 0,06 = 142 000 €

Puisque cette méthode est basée sur une division, le résultat sera d’autant plus grand que le numérateur augmente et/ou que le dénominateur diminue. L’on constate alors une situation contre intuitive où les biens immobiliers perdent de la valeur au fur et à mesure que la rentabilité augmente. Néanmoins, cela est parfaitement logique – sauf biens déconnectés du marché local, car la rentabilité est corrélée au risque de vacance locative.

Pour conclure sur l’évaluation

Chaque méthode à ses forces et ses faiblesses, et peuvent intégrer des biais de calculs -volontaires ou non – selon l’intérêt de la personne qui soumet le bien à l’évaluation. La recherche du résultat le plus juste et cohérent consiste en une moyenne de ces trois méthodes.

 

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  • Thomas / 14 janvier 2016:
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