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Comment créer une SCI – Société Civile Immobilière ?

Une SCI est très simple à créer, et constitue la structure phare de l’investissement locatif. De plus, les délais sont relativement courts. Nous allons décomposer les étapes à suivre. Les document surlignés sont directement accessibles en cliquant dessus. Toutes ces étapes n’ont qu’un seul objectif : obtenir le K-Bis de la Société Civile Immobilière. Ce document contient les noms et prénoms de tous les associés, ainsi que les numéros SIREN et SIRET. Le K-Bis est exigé pour toutes les démarches concernant la SCI : il s’agit de sa carte d’identité lui conférant une existence juridique et administrative.

Dans la suite de cet article, les liens en bleu permettent d’accéder directement aux documents nécessaires.

Les Statuts

La première étape administrative est de rédiger les statuts. Cette formalité peut être exécutée sous seing privé, c’est à dire sans passer par un notaire ou un avocat. Les exemples de statuts ne manquent pas sur Internet. Les éléments importants dans les statuts sont le nom des associés et du ou des gérants, le capital de départ, le nombre de parts et donc la valeur de chaque part, le type de capital de la SCI (variable ou non), et bien évidemment son nom et l’adresse de son siège social, qui peut être l’adresse d’un associé ou d’un gérant. Un justificatif de domicile classique au nom d’un des associés convient parfaitement. Il faut bien entendu préciser sur la boîte aux lettres le nom de la SCI.

Une fois les statuts imprimés en n+4 exemplaires (ou n est le nombre total d’associés dans la SCI – au minimum 2), ils doivent être paraphés à chaque page, et signés sur leur dernière page en faisant apparaître les noms complets. Les pages des statuts doivent être paginées sur le format « Page X sur Y »

Coût : Les frais d’impression des statuts

Le SIE (Service des Impôts des Entreprises) = Le Centre des Impôts

Les statuts doivent être visés par le centre des impôts dont dépend le siège sociale de la SCI. Un à deux exemplaires seront conservés au centre des impôts, qui restitueront le reste des statuts avec un tampon du SIE.

Coût : Gratuit.

Délai : 15/20 minutes

La publication dans un journal d’annonce légales

La formalité la plus simple et la plus onéreuse. Elle se fait classiquement dans un journal local, le tarif fluctue donc selon le titre choisi. Les informations demandées sont celles figurant déjà dans les statuts. Le document faisant fois est généralement transmis par courriel. Il n’est donc nullement besoin de posséder l’exemplaire physique du journal avec l’annonce légale dedans.

Coût : un peu plus de 150 €

Délai : immédiat (réception par courriel du justificatif)

L’inscription au Tribunal de Commerce

C’est le tribunal qui fournira les numéros SIRET et SIEREN, ainsi que les K-bis sur lequel ils apparaissent.

Pour que l’inscription soit valide, il faut:

- Les exemplaires restant des statuts visés par le centre des impôts

- Une déclaration de non condamnation par associé

- La photocopie des pièces d’identités de chaque associé

- Un justificatif de domicile pour le siège social de la SCI

- Un formulaire M0 dûment rempli et signé par le ou l’un des gérants

- Un chèque

Coût : 83,96 € (payés avec le chèque)

Délai : environ une semaine

Bilan

Une SCI peut être vite créée, puisque faire viser les statuts au SIE, l’annonce légal et le dépôt du dossier au tribunal peuvent être réalisés dans la même journée, pour un coût total avoisinant les 250 €. Ce n’est qu’à l’issue de ces étapes que la SCI recevra sa « carte d’identité » qui lui donnera une existence légale : le K-Bis.

Bonus

En cas de manque de temps entre l’offre d’achat et la signature du compromis pour créer une SCI (ce qui peut être le cas pour ne pas manquer une affaire !), il suffit de demander au notaire d’inclure une faculté de substitution audit compromis de vente, cela ne rajoute aucun frais. Cela permet de signer le compromis en nom propre, mais d’acheter définitivement au nom de la SCI, qui aura largement eu le temps de se créer entre le compromis et la signature de l’acte authentique !

 

10 Commentaires

  1. GOURIOU's Gravatar GOURIOU
    1 avril 2015    

    je suis actuellement propriétaire d’une maison d’habitation , dans laquelle j’habite
    Je souhaiterais créer une SCI avec comme associés mes deux enfants tout en gardant jouissance de cette habitation . En voyez vous l’intérêt? ET trouvez-vous des avantages ou inconvénients par rapport à une indivision?
    En vous remerciant,

     
  2. CIPF's Gravatar CIPF
    2 avril 2015    

    Une SCI fait perdre les avantages de la résidence principal, notamment la protection en cas de cessation de paiement d’une activité professionnelle libérale.

    Si votre souci est la transmission de patrimoine, il est préférable d’envisager un démembrement de propriété, à savoir la nue propriété (abusus) pour les enfants, et l’usufruit (usus + fructus) pour vous même.

    Cela vous permet de pouvoir rester dans la maison si d’aventure vos enfants souhaiteraient vous en expulser (ce qui arrive malheureusement…), ou de percevoir les loyers si vous la mettez en location.

    Le nu-propriétaire ne peut pas utiliser la maison (usus), ni en percevoir de revenus (fructus). Une fois l’usufruit éteint (délais fixé à l’avance, décès, etc.), le nue propriétaire devient pleinement propriétaire.

     
  3. vitel's Gravatar vitel
    12 avril 2015    

    Bonjour,
    Ouvrir une SCI, permet-elle d’avoir des avantages sur les impôts? Je vais acheter deux maisons sur un terrain dont une que je vais mettre en location, quels son les avantages fiscaux? Faut-il mieux acheter comme résidence principale et louer la deuxième maison?
    En vous remerciant,

     
  4. GOMA's Gravatar GOMA
    24 avril 2015    

    mes enfants ont l’intention de créer une SCI en vu d’acheter une maison pour j’y habite, est-ce possible ?

     
  5. CIPF's Gravatar CIPF
    24 avril 2015    

    Cela est bien entendu possible. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que vous serez leur locataire, le lien de parenté ne change rien à ce niveau !

     
  6. 28 avril 2015    

    Pour l’annonce légale pensez a comparer les prix des différents journaux habilité pour votre secteur ou utiliser un service de publication en ligne qui sera toujours moins cher et d’aussi bonne qualité

     
  7. stopiello's Gravatar stopiello
    29 avril 2015    

    Bonjour, je suis actuellement propriétaire d’un appartement, j’aimerai savoir si en créant une SCI je pourrais racheter le crédit de cet appartement?

     
  8. 11 mai 2015    

    bonjour
    nous souhaitons monter une sci avec ma femme.
    peut il il y avoir des activités bien distincts dans cette sci ,faut t -il des garantis financière auprès d’un établissement banquaire pour que la sci achète le bien immobilier.
    merci par avance.

     
  9. 25 mai 2015    

    ma tante âgée de 96 ans souhaite créer une SCI avec moi sur sa maison,est ce possible et quel sont les avantages et les inconvénients
    je vous remercie
    Lafontaine A

     
  10. Lilou's Gravatar Lilou
    19 juin 2015    

    Bonjour,

    Je souhaite acheter un appartement en résidence principale pour mon fils qui vient de terminer ses études.
    Ne pouvant aspirer à un prêt lui-même, je le fais à mon nom, et lorsque la banque l’acceptera, il reprendra ce prêt afin de devenir l’unique propriétaire.
    Quelle formule nous conseillez-vous et de quelle façon ?
    Merci d’avance de votre réponse !

     

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