Fournisseur d'Immobilier pour les Investisseurs

Pour s’abonner !

Suivez-nous sur les Réseaux Sociaux !

Livre d'or

  • Thomas / 14 janvier 2016:
    des vendeurs très professionnels et agréables!Sans compter sur une vente...
  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
  • Bisson / 13 avril 2015:
    Je salue le grand professionnalisme de ces vendeurs qui créent...
  • Marolla&Wegel / 9 avril 2015:
    Incapable de juger de la qualité du bien acheté, je...
  • Poujades / 8 avril 2015:
    Vente realisee également dans d excellentes conditions.Des vendeurs qui se...

Comment calculer une rentabilité locative ?

Il est bien évident que la rentabilité est la première chose recherchée dans un investissement locatif, et est le critère souvent principal pour sélectionner un bien à l’achat. Néanmoins, plusieurs réalités se cachent derrière le terme rentabilité,  et selon les éléments intégrés dans son calcul, le résultat variera dans des proportions loin d’être négligeables.

Elements de base

La rentabilité est un ratio intégrant les revenus du bien sur un an par rapports aux coûts. En d’autres termes, la rentabilité immobilière est un ratio flux/capital (encaissement des loyers / prix du bien immobilier). Etant un ratio, la rentabilité augmentera si le numérateur augmente et / ou si le dénominateur diminue.

En outre, la rentabilité variera selon le type de bien : toutes choses étant égales par ailleurs, elle sera toujours plus élevée pour un studio que pour un 3 pièces. En effet, le studio est statistiquement soumis à une rotation de locataires et une vacance locative supérieures au 3 pièces, et c’est ce risque qui est payé en ayant une rentabilté supérieure pour les petites surfaces.

De même, la rentabilité variera selon le marché auquel l’on s’intéresse. A bien égal, celui situé dans une zone tendue sera toujours moins rentable que le même situé dans une aire urbaine moins attractive. Là aussi, la rentabilité supérieure des biens de provinces par rapport au franciliens est là pour compenser un risque de vacance locative supérieur.

Enfin, pour avoir un ordre de grandeur, l’on peut considérer que 3% de rentabilité nette pour un logement parisien est acceptable, contre 5 à 6 % en province.

Afin de comparer les résultat des différents types de rentabilité, prenons l’exemple suivant :

Loyer Mensuel : 400 €

Dont Charges de Copropriété : 35 €

Taxe Foncière : 350 € dont 30 € de Taxe d’Enlèvement sur les Ordures Ménagères (TEOM)

Prix : 39 000 €

Frais de notaires : 4 300 €

La rentabilité brute

Formule :

[(Loyer x 12) / Prix d’acquisition] x 100

Il s’agit d’un indicateur très flou puisque ne prenant en compte que peu d’information (charges de copropriété, taxe foncière, travaux, fiscalité). Cette formule ne doit êtreutilisée que pour dégrossir une liste de biens à l’achat, et éliminer les faibles rentabilités.

En effet, le taux calculé avec cette formule sera le plus élevé, car les deux autres types de rentabilité prennent en compte davantage de frais.

Exemple 1

[(400 x 12) / 39 000] x 100 = 12,31 %

La rentabilité nette

Formule

[(Loyer x 12) – (Charges de Copropriété x 12) – (Taxe Foncière – TEOM) / (Prix d’achat + Frais de notaires)] x 100

Beaucoup plus affinée que la précedente, elle prend en compte tous les frais liés à l’entretien du logement et aux charges obligatoires. La rentabilité nette est l’outils à utiliser pour comparer des biens entre eux sur différents marchés : elle donne le rendement intrinsèque de l’investissement locatif.

Exemple 2

[(400 x 12) – (35 x 12) – (350 – 30) / (39 000 + 4 300)] = 9,38 %

La rentabilité du bien vient donc de chuter de 23,80 % (passer de 12,31 à 9,38 représente une chute de 23,80%) en changeant de formule de calcul de rentabilité.

La rentabilité nette nette

Formule

[(Loyer x 12) – (Charges de Copropriété x 12) – (Taxe Foncière – TEOM) – (impôts sur le revenus lié à l’investissement) / (Prix d’achat + Frais de notaires)] x 100

Cette rentabilité est la plus réaliste, mais n’est pas comparable entre plusieurs investisseurs, chacun ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) qui lui est propres, selon sa situation familiale et ses autres revenus. La rentabilité nette nette donne le rendement réel de l’investissement concerné.

Exemple 3

Pour cet exemple, l’on considère un investisseur ayant une TMI de 20 % (intégré sous sa forme décimale 0.2 dans le calcul ci après)

[(400 x 12) – (35 x 12) – (350 – 30) – ((400 x 12) – (35 x 12)-(350 – 30) x 0.2)/ (39 000 + 4 300)] = 7,50 %

Le taux de rentabilité trouvé est donc bien inférieur à celui de la rentabilité brute, ce qui est parfaitement normal puisqu’il intègre tous les frais liés à l’investissement.

L’investisseur prudent abaissera encore cette rentabilité en consacrant un loyer par an aux travaux d’entretien (déductibles des revenus fonciers).

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Tous nos Articles

Livre d'or

  • Thomas / 14 janvier 2016:
    des vendeurs très professionnels et agréables!Sans compter sur une vente...
  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
  • Bisson / 13 avril 2015:
    Je salue le grand professionnalisme de ces vendeurs qui créent...
  • Marolla&Wegel / 9 avril 2015:
    Incapable de juger de la qualité du bien acheté, je...
  • Poujades / 8 avril 2015:
    Vente realisee également dans d excellentes conditions.Des vendeurs qui se...