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  • Bisson / 13 avril 2015:
    Je salue le grand professionnalisme de ces vendeurs qui créent...
  • Marolla&Wegel / 9 avril 2015:
    Incapable de juger de la qualité du bien acheté, je...
  • Poujades / 8 avril 2015:
    Vente realisee également dans d excellentes conditions.Des vendeurs qui se...

Comment calculer la Plus-Value Immobilière ?

Il est bien admis que la destination première d’un investissement locatif est la perception des loyers. Cela est analogue au “Buy & Hold” du milieu boursier, qui consiste à acheter une action, et la conserver afin de bénéficier des dividendes versés. Néanmoins, une bonne gestion d’un patrimoine peut amener à arbitrer en faveur de la cession d’un bien pour, par exemple, acheter un autre bien d’un prix équivalent ou inférieur apportant un meilleur loyer. C’est alors que se pose la problématique de la plus-value sur la cession d’un bien, qui n’est pas sans conséquences sur le marché de l’immobilier.

Principes Elémentaires

L’imposition sur la plus-value consiste en la ponction par l’Etat d’une part du bénéfice à la revente d’un immeuble. Il est impossible d’inscrire les chiffres qui vont suivre dans le marbre, étant donné que les gouvernements successifs, voir parfois un même gouvernement modifient fréquemment le calcul de la plus-value. Il est à noter que ce qui est dénomé “Impôt sur la Plus-Value” est en réalité le cumul de deux prélèvements distincts : l’impôt sur la plus-value proprement dit qui vient incrémenter les revenus imposables du vendeur, et donc le montant de son impôt sur le revenu, qui est de fait différent selon chaque contribuable, et les prélèvements sociaux, au taux cumulé (car composé de plusieurs sous-taxes : CSG (8,2%), CRDS (0,5%), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %)) de 15,5 %. L’aggrégat “Impôts sur la plus-value” vient donc retirer 15,5 %du bénéfice réalisé pour tout vendeur, et un pourcentage variable selon la tranche marginale d’imposition de chacun.

Important

- La résidence principale n’est pas concernée

- Des abattements existent (voir ci-après) en fonction de la durée de détention

- Le prix d’achat retenu est celui tout frais inclus, et peut être augmenté de certains travaux ou actions :

Majoration du prix d’acquisition
Type de frais Informations complémentaires
Frais d’acquisition Pour une acquisition à titre onéreux , ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d’achat. Il s’agit par exemple des honoraires du notaire, des frais de timbre.
Dépenses de travaux Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s’ajoute au prix d’acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.Il doit s’agir de travaux relativement importants (construction, agrandissement, amélioration, etc.) En revanche, les dépenses dites locatives (comme le papier peint ou la moquette) sont exclues.Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après son achat, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d’acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.

Calcul de base

Depuis le 1er Septembre, l’abbattement de l’impôt sur la plus-value et les charges sociales sont dissociés pour le calcul de l’imposition. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée d’imposition après 30 ans de détention du bien immobilier vendu (22 ans pour l’imposition sur le revenu et 30 ans pour les charges sociales).

Le tableau d’abattement est le suivant :

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Durée de détention Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %
22e année révolue

4 %

1,60 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année Exonération

Exonération

Source : Service Public.fr

- Exemple 1

Bien acheté en 2010 pour 50 000 €, revendu en 2013 pour 60 000 €. Le vendeur a une tranche marginale d’imposition à 19%.

-> Plus-Value Imposable = 60 000 € – 50 000 € = 10 000 €
-> Imposition avant abattement = 10 000 € x 34,5 % = 3 450 €
-> Abattement = 0% (car moins de 6 ans de détention)
– > Imposition finale = 3 450 € x 100 % = 3 450 €.

- Exemple 2

Bien acheté en 2003 pour 50 000 €, revendu en 2014 pour 60 000 €. Le vendeur a une tranche marginale d’imposition à 19%.

-> Plus-Value Imposable = 60 000 € – 50 000 € = 10 000 €
-> Imposition avant abattement = 10 000 € x34,5 % = 3 450 €
-> Abattement pour l’impôt sur le revenu= 36 % (0% de 2003 à 2008 + 6% par an de 2009 à 2014, soit 36%)
-> Abattement pour les prélèvements sociaux= 9,9 % (0% de 2003 à 2008 + 1,65 % par an de 2009 à 2014, soit 9,9 %)
-> Imposition finale = 3 450 € x (100 % – 36 % – 9,9%) = 3 450 € x 54,1 % = 1 866,45 €.

Calcul sur les plus-values élevées

L’Etat ponctionne davantage les plus-values élevées (à partir de 50 001 €) en plus de l’imposition initiale, comme l’explique le tableau suivant. Aucun abattement n’existe sur cette nouvelle tranche d’imposition :

Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe
De 50 001 € à 60 000 € 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 €  2 % PV
De 100 001 € à 110 000 €  3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV
De 150 001 € à 160 000 €  4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 € à 200 000 €  4 % PV
De 200 001 € à 210 000 €  5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 €  5 % PV
De 250 001 € à 260 000 €  6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €  6 % PV
(PV = montant de la plus-value imposable)

Source : impot.gouv.fr
- Exemple 3

Bien acheté en 2005 pour 50 000 €, revendu en 2015 pour 170 000 €. Le vendeur a une tranche marginale d’imposition à 19%.

-> Plus-Value Imposable = 170 000 € – 50 000 € = 120 000 €
-> Imposition avant abattement = 120 000 € x34,5 % = 41 400 
-> Abattement pour l’impôt sur le revenu= 30 % (0% de 2005 à 2010 + 6% par an de 2011 à 2015, soit 30%)
-> Abattement pour les prélèvements sociaux= 8,25 % (0% de 2005 à 2010 + 1,65 % par an de 2011 à 2015, soit 8,25 %)
-> Imposition finale classique = 41 400 € x (100 % – 30 % – 8,25 %) = 41 400 € x 61,75 % = 25 564,50 €
-> Imposition sur les plus-values élevées = 41 400 x 3% (plus-value imposable de 110 001 € à 150 000 €) = 1 242 €
-> Imposition finale = 25 564,50 € + 1 242 € = 26 806,50 €.

Exonération de l’imposition sur les plus-values immobilières

Certaines exonérations existent en fonction de la nature du bien immobilier vendu, de la qualité des vendeurs et des acquéreurs.

Exonération selon la nature du bien :

  • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
  • Première vente d’un logement autre que la résidence principale
  • Vente d’un droit de surélévation
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans

Exonérations selon la qualité de l’acquéreur :

  • Bien vendu au profit d’un organisme en charge du logement social
  • Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux
  • Bien exproprié

Exonérations selon la qualité du vendeur :

  • Personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité
  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • Personne non résidente en France

 

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