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  • Thomas / 14 janvier 2016:
    des vendeurs très professionnels et agréables!Sans compter sur une vente...
  • Benhamou / 13 avril 2015:
    Deux jeunes professionnels compétant, disponibles, très énergiques et surtout donnant...
  • Bisson / 13 avril 2015:
    Je salue le grand professionnalisme de ces vendeurs qui créent...
  • Marolla&Wegel / 9 avril 2015:
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  • Poujades / 8 avril 2015:
    Vente realisee également dans d excellentes conditions.Des vendeurs qui se...

Analyse économique de l’imposition sur la plus value Immobilière

Notre article précédent expliquait comment calculer l’imposition sur la plus value. Le présent article se donne comme objectif d’analyser les effets de cette imposition sur le marché de l’immobilier.

Analyse Globale

L’on constatera la plus rapide progression de l’abattement de l’impôt sur le revenu (exonéré en 22  ans) que sur les charges sociales (exonérées en 30 ans). De même, il est flagrant que l’Etat lutte contre la détention trop courte de biens puisque les abattements ne commencent qu’à partir de 6 années pleines. Si cela peut se consevoir pour éviter certaines spéculations immobilières, cela est un frein pour l’investisseur désirant arbitrer son patrimoine. De même, en cas de conflit au sein d’une SCI, l’imposition sur la plus value est également une contrainte à la liquidation du patrimoine. La progression des abattemets est linéaire de 6 à 22 ans (exonération d’imposition sur le revenu), pour s’accélerer jusqu’à 30 ans et l’exonération de charges sociales.

Abattement plus value

Dans l’exemple suivant, l’on a retenu une tranche marginale d’imposition à 19%, intégré les prélèvement sociaux à 15,5 % et imaginé une plus value imposable à 10 000 €. Le graphique montre la progression de la chute de l’imposition en fonction de la durée de détention

Montant Imposition

La remarque principale est que le seuil de 50 % d’abattement est atteint à un peu moins de 2/3 de la période totale des abattements. Ces statistiques encouragent donc la conservation du patrimoine au détriment de sa circulation (tant transactionnelle que par donation). Il convient de noter la quasi linéarité de la courbe, ce qui démontre que les abattements ne sont qu’une ventilation interne à l’Etat entre imposition et charges sociales. L aseule nuance sera que le contribuable aura le choix de vendre son bien une année fiscalement plus favorable afin de diminuer son imposition.

Effets Pervers

Le principal effet pervers mis en oeuvre par l’imposition sur la plus value est la création d’un impôt sur l’inflation. En effet, un bien immobilier prend de la valeur en partie en fonction de l’inflation (et d’une autre partie en fonction de l’offre et de la demande, ratio lui aussi artificiellement influencé par l’Etat). L’imposition sur la plus value vient donc prélever le montant de la vente car cette dernière à engendré un bénéfice. Or, un accroissement de la valeur nominale de la différence entre l’achat et la vente n’est un bénéfice qu’en cas de désinflation, de déflation, d’inflation nulle ou d’inflation inférieur à la marge réalisée :

Exemple

-> Achat à 50 000 € et vente à 55 000 €.

-> Plus Value = 5 000 €

-> Marge = 10 % (5 000 € / 50 000 € x 100)

Si durant la durée de détention l’inflation a été de 6%, la marge réelle sera de 4 % (10 % de marge – 6 % d’inflation). Si l’inflation a été de 12 %, la marge réelle sera de -2 % (donc absence de bénéfice, puisque perte). Néanmois, l’Etat ponctionnera son prélèvement sur ces 5 000 € de plus value, quand bien même il s’agira d’une plus value virtuelle, puisqu’économiquement, il s’agira d’une moins-value.

En effet, un bien valant 50 000 € à l’année n vaudrait, toutes choses étant égales par ailleurs, 50 000 + 12 % en cas d’inflation à 12% sur la période de détention, soit 56 000 €. Le vendre à 55 000 € est donc vendre en deça de sa valeur vénale actualisée.

Comparatif Infla - Tx I et CS

Le graphique ci-dessus analyse la progression de l’inflation entre 1985 et 2015 (source : Calculateur d’inflation), soit 30 ans, ce qui correspond à la durée de détention minimale afin d’obtenir l’exonération de l’imposition sur la plus value. Lorsque la courbe verte (inflation cumulée à partir de 1985 (pour 1985 = 0)) est au dessus des courbes d’abattement, la plus value imposée est virtuelle, puisque l’abattement ne combat pas l’inflation. L’Etat prend donc une imposition sur l’augmentation de la masse monétaire, ce qui constitue un impôt invisible. L’inflation n’est pas injuste si elle frappe exactement les mêmes contribuables que ceux qui auraient été imposés si l’impôt, plutôt que l’inflation, finançait les dettes publiques. Mais si l’inflation frappe uniquement l’épargnant, c’est un impôt aveugle sur le capital.

Comparatif Infla - Abattement

Ce dernier graphique démontre que les abattements entre 1985 et 2015 n’ont rejoints l’inflation qu’entre 1998 et 1999. Si un propriétaire ayant acquis en 1985 avait vendu son bien durant les 14 premières années de sa détention, il aurait donc payé un impôt virtuel sur l’augmentation de la masse monétaire, l’Etat “confondant” valeur nominale et valeur réelle.

L’autre reproche fréquemment fait à l’imposition sur la plus value est le ralentissement des transactions immobilières, ce qui mécaniquement freine la remise en état et/ou sur le marché de biens qui se détériorent voir sont vacants. Cette diminution artificielle de l’offre participe à augmenter les prix de l’immobilier, puisque à demande constante, la diminution de l’offre augmente les prix.

De même, la diminution des transaction ramène moins de frais de mutation à l’Etat qui, pour compenser ce marché artificiellement rendu moins liquide, actionne le levier de l’imposition pour maintenir ses ressources via l’augmentation des frais de mutation, le maintient du monopôle des notaires et la diminution des abattements en fonction de la durée de détention, ce qui rend moins liquide le marché de l’immobilier. Voici la création par la puissance publique d’un cercle vicieux.

L’Etat, via son système fiscal, est donc à l’origine d’une double cause de liquidité en baisse du marché de l’immobilier via la création d’une imposition artificielle qui favorise l’augmentation de la durée de détentions des biens, et par le maintient artificiel d’un immobilier cher par rapport aux revenus des ménages induit par la baisse de l’offre.

Enfin, l’on notera le principe de dissymétrie de l’imposition sur la plus value, qui consiste à ne pas pouvoir retrancher de son imposition une moins-value, et le principe de cloisonnement qui empêche de minorer une plus value par une moins-value existante.

 

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